Elementarschutz soll Standard werden: Was Immobilieninvestoren erwartet

00:00:00: Im täglichen Geschäft spreche ich nicht nur mit privaten Immobilienkäufern, sondern auch sehr viel mit gewerblichen Kunden.

00:00:07: Hier habe ich immer wieder spannende Diskussionen und Erkenntnisse – und die möchte ich gerne mit euch teilen!

00:00:27: Die Bundesregierung will den Versicherungsschutz für Wohngebäude deutlich ausweiten.

00:00:31: Schäden durch Hochwasser-, Starkregen-und andere Elementargefahren sollen künftig standardmäßig über die Wohngebüedeversicherung abgesichert sein.

00:00:41: Für professionelle Immobilien, Investoren kann das Auswirkungen auf die laufenden Kosten, die Liquiditätsplanung und Bewertung ihrer Bestände haben.

00:00:51: Bisher liegen dazu Diskussionspunkte vor – eine entsprechende gesetzliche Neuregelung ist noch nicht beschlossen!

00:00:59: Die Richtung ist allerdings klar – Elementarschutz soll sowohl bei neuen Versicherungen als auch in bestehenden Verträgen zum Standard werden.

00:01:07: Neue Wohngebäudeversicherungen sollen künftig automatisch auch Elementarschäden abdecken.

00:01:13: Für diesen Standardschutz ist ein Selbstbehalt von höchstens zwanzigtausend Euro im Schadenfall vorgesehen, bei bestehenden Versicherungen ohne Elementarshutz sollen Eigentümer ein Angebot zur Erweiterung erhalten.

00:01:26: Wer darauf nicht reagiert dessen Vertrag soll nach einer Übergangsphase automatisch um den zusätzlichen Schutz ergänzt werden.

00:01:34: Außerdem wird eine günstigere Mindestversicherung geprüft, diese würde weniger Schutz bieten und einen höheren Eigenanteil vorsehen bis zu einhunderttausend Euro im Schadenfall.

00:01:46: Ob diese Wahlmöglichkeit tatsächlich kommt ist noch offen.

00:01:50: für Investoren wäre das eine Entscheidung darüber wie viel Risiko sie selbst tragen wollen.

00:01:56: Eine geringere laufende Prämie müsste gegen den zusätzlichen Liquiditätsbedarf im Ernstfall abgewogen werden.

00:02:03: Gerade bei größeren Portfolios kann dieser Unterschied erheblich sein.

00:02:07: Besonders relevant für Vermieter ist allerdings ein anderer Punkt.

00:02:11: Die Bundesregierung will prüfen, ob die Kosten des Elementarschutzes künftig nicht mehr auf Mieter umgelegt werden dürfen.

00:02:19: Auch dieses Umlageverbot ist bislang nicht beschlossen.

00:02:22: Sollte es kommen, würden die entsprechenden Versicherungsprämien beim Eigentümer bleiben.

00:02:27: Sie wären dann laufende Bewirtschaftungskosten, die den operativen Überschuss des Bestands reduzieren.

00:02:34: Das betrifft möglicherweise auch Objekte, die bereits gegen Elementarschäden versichert sind.

00:02:39: Hier wären neben der Beitragsentwicklung zu prüfen ob bisher umgelegte Kosten künftig selbst getragen werden müssten.

00:02:47: Ein einfaches freigewähltes Rechenbeispiel zeigt, warum das relevant ist.

00:02:52: Entstehen einem Portfolio jährlich zwölftausend Euro zusätzliche nicht umlagefähige Versicherungskosten sinkt der jährliche Objektüberschuss um denselben Betrag.

00:03:03: Wird dieser dauerhaft niedrigere Überschuss vereinfacht mit einem Kapitalisierungszins von vier Prozent bewertet, ergibt sich rechnerisch ein Wertunterschied von dreihunderttausend Euro.

00:03:15: Die tatsächlichen Auswirkungen hängen natürlich von den konkreten Kosten und der Bewertung des jeweiligen Bestands ab.

00:03:22: Für professionelle Investoren verdient die Diskussion über die Umlage deshalb mindestens genauso viel Aufmerksamkeit wie die geplante Ausweitung des Versicherungsschutzes.

00:03:33: Auch für Ankäufe lässt sich daraus eine Konsequenz ableiten, Die Versicherungsunterlagen gehören frühzeitig in die Prüfung eines Objekts.

00:03:41: Welche Elementargefahren sind tatsächlich versichert?

00:03:45: Welche Ausschlüsse gelten?

00:03:46: Wie hoch sind Selbstbehalte und Entschädigungsgrenzen Und sind auch Mitausfälle nach einem versicherten Schaden abgedeckt?

00:03:54: Bei Eigentumswohnungen muss dabei die Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft betrachtet werden.

00:04:00: Entscheidend ist, welchen Schutz die Police für das gesamte Gebäudet tatsächlich bietet.

00:04:05: Für die Ankaufsrechnung hilft außerdem ein konkretes Versicherungsangebot für das betreffende Objekt.

00:04:12: Damit lassen sich die laufenden Kosten und die selbstzutragenen Risiken belastbarer einschätzen als mit pauschalen Annahmen aus einem anderen Bestand.

00:04:21: Auf Portfolioebene kommt noch ein weiterer Aspekt hinzu.

00:04:25: Ein stark regener Ereignis kann mehrere Gebäude gleichzeitig treffen, das ist besonders relevant wenn sich viele Objekte in derselben Region befinden.

00:04:34: Ein Selbstbehalt der bei einem einzelnen Gebäudeproblemlos tragbar erscheint, kann sich dann über mehrere betroffene Objekten summieren, hinzukommen möglicherweise Vorfinanzierung für die Schadenbeseitigung und vorübergehende Einnahmeausfälle.

00:04:51: Die Liquiditätsreserve sollte deshalb auch anhand eines Szenarios geprüft werden, in dem mehrere Gebäude gleichzeitig betroffen sind.

00:04:59: Parallel lohnt sich der Blick auf die bauliche Vorsorge.

00:05:03: Rückstauschschutz gesicherte Kelleröffnungen und eine geschützte Unterbringung empfindlicher Gebäudetechnik können das Schadenrisiko reduzieren.

00:05:12: Bei ohnehin geplanten Sanierungen sollten solche Maßnahmen direkt mit geprüft werden.

00:05:18: Die konkrete Ausgestaltung der Reform bleibt offen, für professionelle Immobilieninvestoren ist es trotzdem sinnvoll bereits jetzt Deckungslücken im Bestand zu erfassen mögliche zusätzliche Eigentümerkosten durchzurechnen und die vorhandenen Reserven zu überprüfen.

00:05:34: so lässt sich frühzeitig erkennen welche Objekte zusätzliche Absicherung oder bauliche Vorsorge benötigen.