Anschlussfinanzierung: Wenn plötzlich Kapital fehlt

00:00:00: Im täglichen Geschäft spreche ich nicht nur mit privaten Immobilienkäufern, sondern auch sehr viel mit gewerblichen Kunden.

00:00:07: Hier habe ich immer wieder spannende Diskussionen und Erkenntnisse – und die möchte ich gerne mit euch teilen!

00:00:27: Über sechs Milliarden Euro.

00:00:29: So groß ist die Refinanzierungslücke am deutschen Immobilianmarkt für two-tausendsechsundzwanzig laut Branchenschätzungen auf die Baker Tilly im aktuellen Bericht zum dritten Quartal verweist.

00:00:40: Das ist die Kehrseite der Zinswände, über die wir in den letzten Folgen gesprochen haben.

00:00:46: Sie kommt jetzt bei den Anschlussfinanzierungen an.

00:00:49: Dabei wirken zwei Faktoren gleichzeitig.

00:00:52: Auslaufende Altkredite müssen zu deutlich höheren Zinsen refinanziert werden.

00:00:56: Gleichzeitig drücken niedrigere Beleihungswerte das Kreditvolumen des Banken bereitstellen.

00:01:03: Eigentümer müssen also mehr Kapital einbringen und für den verbleibenden Kredit einen höheren Kapitaldienst leisten.

00:01:10: Andreas Röhr, Partner bei Baker Tilly bringt es auf den Punkt.

00:01:14: Die Refinanzierungslücke ist keine abstrakte Marktbeobachtung mehr – sie trifft zunehmend auch etablierte Marktteilnehmern.

00:01:21: Besonders unter Druck stehen Büro- und Einzelhandelsimmobilien.

00:01:25: Leerstand und energetische Anforderungen belasten die Bewertung zusätzlich, vergleichsweise robust zeigt sich der Markt für bestehende Gesundheitsimmobilie mit langfristigen Mietverträgen und erfahrenen Betreibern – was bedeutet das praktisch?

00:01:40: Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel!

00:01:43: Ein Kredit über sieben Millionen Euro läuft aus Die neue Bank stellt aber nur noch fünf einhalb Millionen bereit.

00:01:50: Dann fehlen eineinhalb Millionen Euro, um den alten Kredit vollständig abzulösen und damit sind mögliche Investitionen ins Gebäude noch gar nicht finanziert.

00:02:00: Unsere Einschätzung für Investoren mit verfügbarem Eigenkapital können daraus interessante Chancen entstehen etwa beim Ankauf eines Objekts unter Verkaufsdruck oder durch die Bereitstellung von zusätzlichem Kapital.

00:02:15: Entscheidend bleibt aber, ob Kaufpreis laufende Erträge und notwendige Investitionen zusammenpassen.

00:02:21: Genau deshalb arbeiten wir gerade daran bei uns weitere Metzanin- und Bridgekapitalgeber anzubinden.

00:02:28: Unser Ziel ist euch bei Finanzierungslücken und kurzfristigen Kapitalbedarf mehr passende Optionen anbieten zu können.

00:02:36: Metzaninkapital kann eine Finanzierung ergänzen wenn die Bank einen Teil des benötigten Volumens nicht abdeckt.

00:02:43: Bridge Kapital kann zeitlich überbrücken, beispielsweise bis zu einem Verkauf oder einer langfristigen Finanzierung.

00:02:50: Beides muss sich allerdings im konkreten Deal rechnen.

00:02:54: Für uns gehören deshalb ein belastbarer Cashflow die gesamten Finanzierungskosten und einen realistischer Rückzahlungsweg gemeinsam auf den Tisch.

00:03:04: Wer eine Anschlussfinanzierung vor sich hat, sollte frühzeitig prüfen welches Kreditvolumen ist heute noch erreichbar.

00:03:12: Wie viel zusätzliches Eigenkapital wird gebraucht und welche Struktur trägt das Objekt auch unter den neuen Bedingungen?

00:03:20: Wenn bei euch eine Refinanzierung ansteht oder ihr einen Deal mit zusätzlichem Kapitalbedarf prüft meldet euch gerne bei uns!

00:03:28: Je früher wir auf die Zahlen schauen desto mehr Spielraum bleibt für eine passende Lösung.