Vergesellschaftungsdebatte Teil 2: Erste Auswirkungen auf Berlin?

00:00:00: Im täglichen Geschäft spreche ich nicht nur mit privaten Immobilienkäufern, sondern auch sehr viel mit gewerblichen Kunden.

00:00:07: Hier habe ich immer wieder spannende Diskussionen und Erkenntnisse – und die möchte ich gerne mit euch teilen!

00:00:27: Wir haben gerade einen Kunden der einen guten Deal in Berlin hat Aber bei dem gibt es halt eine Frage.

00:00:36: Was machen wir mit dem Vergesellschaftungsrisiko?

00:00:39: Setzen wir einen Abschlag an, erhöhen wir die Zielrendite oder streichen wir Berlin gleich von der Einkaufsliste?

00:00:47: und die spannende Frage für uns als Investoren lautet Wie verändert ein politisch- und rechtlich offenes Vorhaben den Preis, die Finanzierung und den späteren Verkauf einer Immobilie?

00:01:00: Eine neue Studie des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung untersucht, wie große Wohnungsbestände in Gemeindeigentum überführt werden könnten.

00:01:11: Sie rechnet mit rund zweihundertzehntausend Wohnungen und schätzt die Entschädigung auf dreizehn-einhalb Milliarden Euro.

00:01:18: Bevorzugt wird eine Variante über die sechs bestehenden landeseigenen Wohnungsunternehmen.

00:01:24: Entscheidend ist das ein Studienmodell!

00:01:27: Kein beschlossener Kaufpreis und keine feststehende Entschädigung für deinen Bestand.

00:01:32: Auch rechtlich müssen wir sauber unterscheiden.

00:01:35: Berlin hat im März, in dem Jahr ist es bereits ein Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen.

00:01:41: Dieses Gesetz überträgt selbst aber noch keine Wohnungsbestände!

00:01:46: Für eine konkrete Vergesellschaftung wäre ein gesondertes Anwendungsgesetz erforderlich – und der Beschlossene Rahmen nennt den Verkehrswert als Ausgangspunkt für die

00:01:55: Entschätigung.".

00:01:56: Die niedriger kalkulierte Entschädigung aus einer Studie und der beschlossene gesetzliche Rahmen sind also zwei unterschiedliche Dinge.

00:02:04: Wer daraus heute einen sicheren Abschlag von fünfzig Prozent ableitet, überspringt wesentliche offene Fragen.

00:02:11: Der Begriff Enteignung prägt die öffentliche Debatte.

00:02:14: Juristisch geht es hier um Vergesellschaftung.

00:02:18: nach Artikel fünfzehntes Grundgesetzes Für die Investmententscheidungen interessiert uns vor allem welche Bestände ein konkretes Gesetz erfassen würde, wie die Entschädigung ausfiel und wann einen Eigentumsübergang stattfinden könnte.

00:02:32: Und damit sind wir beim eigentlichen Thema der Unsicherheit.

00:02:37: Eine politische Diskussion kann wirtschaftliche Folgen haben bevor eine einzige Wohnung den Eigentümer wechselt.

00:02:44: Ein Käufer kann vorsichtiger werden.

00:02:46: Ein Kreditgeber kann zusätzliche Fragen stellen.

00:02:49: Ein Investment-Komitee kann mehr Rendite verlangen oder eine Entscheidung verschieben.

00:02:54: Ob das passiert und wie stark, müssen wir am konkreten Deal prüfen.

00:02:59: Aus einer politischen Schlagzeile folgt noch kein messbarer Wertverlust für den gesamten Berliner Markt aber es gibt drei Stellen an denen du hinschauen solltest.

00:03:08: die erste ist ein erwarteter Zahlungsstrom.

00:03:11: wenn dein Bestand tatsächlich erfasst werden könnte verändert das mögliche Vergesellschaftungsszenario deine Rechnung.

00:03:18: Du musst überlegen welche Erträge fließen bis zu einem möglichen Eigentumsübergang, welche Entschädigung wer dann denkbar und wann wäre dieses Geld tatsächlich verfügbar?

00:03:29: Die zweite Stelle ist die Finanzierung.

00:03:32: Wie bewertet deine Bank die Unsicherheit?

00:03:34: Ändert sich der Beleihungswert?

00:03:36: Gibt es weniger Spielraum bei der Anschlussfinanzierung?

00:03:39: Welche Folgen hätte eine niedrigere Bewertung für bestehende Kreditvereinbarungen?

00:03:49: oder zehn Jahren kaufen, welche Käufer dürfen ein solches Risiko nach ihren Anlagevorgaben überhaupt übernehmen?

00:03:56: Und wie verändert sich dein Verkaufspreis wenn sich die Zahl der ernsthaften Interessenten reduziert.

00:04:03: Das sind mögliche Wirkungskanäle.

00:04:05: ob sie bereits im Preis stecken erkennst du an geboten Finanzierungskondition und tatsächlichen Transaktionen.

00:04:13: Eine pauschale Behauptung Kapital fließe allein wegen der Vergesellschaftungsdebatte aus Berlin ab, reicht dafür nicht.

00:04:20: Zinsen Baukosten und andere regulatorische Themen wirken schließlich gleichzeitig.

00:04:27: jetzt zum Modell Und hier lohnt es sich etwas genauer zu werden als die übliche Rechnung.

00:04:32: Nehmen wir rein beispielhaft an du setzt die Eintrittswahrscheinlichkeit eines bestimmten Szenarios auf zwanzig Prozent Und in diesem Szenario unterstellst du einen Verlust von fünfzig Prozent gegenüber deinem Referenzwert.

00:04:46: Dann ergibt die Multiplikation zehn Prozent erwarteten Verluste, das ist ein erster Orientierungspunkt mehr nicht!

00:04:55: Die zwanzig Prozent sind unsere Rechenannahme keine belastbare Prognose für Berlin und die Fünfzig Prozent sind ebenfalls eine Annahme keine festgelegte Entschädigungsquote.

00:05:07: Vor allem fehlt in dieser einfachen Rechnung die Zeit.

00:05:10: Ob ein Ereignis in zwei Jahren oder in zehn Jahren eintritt, macht einen erheblichen Unterschied – bis dahin fließen Mieten, es fallen Instandhaltungen, Investitionen und Finanzierungskosten an Und eine spätere Entschädigungszahlung muss auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst werden.

00:05:28: Deshalb brauchst du vollständiges Szenarien mit laufenden Erträgen, Investitionen, Finanzierung und einem klar definierten Endpunkt.

00:05:37: Du kannst beispielsweise ein Szenario ohne Eigentumsübertragung rechnen – Ein zweites in dem die Unsicherheit länger anhält und dein Verkauf erschwert Und ein drittes mit einer konkreten Vergesellschaftung, einem angenommenen Zeitpunkt und eine angenommen Entschädigung.

00:05:55: Dann siehst du, welche Annahme deinen Wert tatsächlich bewegt.

00:05:58: Vielleicht ist es die Entschädigungshöhe?

00:06:00: Vielleicht der Zeitpunkt?

00:06:02: Vielleicht aber auch eine Anschlussfinanzierung, die unter schlechteren Bedingungen stattfindet?

00:06:07: Für dein Investmentkomitee gehört deshalb neben die Frage nach dem Immobilienwert auch die Frage Wie viel Unsicherheit kann unsere Kapitalstruktur tragen?

00:06:17: Ein langfristig finanzierter Bestand mit ausreichender Liquidität hat andere Handlungsmöglichkeiten als ein Portfolio, das in achtzehn Monaten refinanziert werden muss.

00:06:28: Ebenso wichtig ist die Frage, ob du überhaupt unmittelbar betroffen wärst.

00:06:33: Die bekannte Berliner Forderung richtet sich gegen große private Wohnungsunternehmen mit mehr als dreitausend Wohnungen in der Stadt.

00:06:41: Daraus kannst Du aber keine verbindliche Regel für ein zukünftiges Gesetz ableiten.

00:06:46: Für einen konkreten Bestand wären die endgültigen Vorgaben entscheidend.

00:06:50: Wie werden verbundene Unternehmen berücksichtigt?

00:06:52: Welche Ausnahmen gibt es?

00:06:54: auf welchen Stichtag wird abgestellt?

00:06:57: Eine kleinere Objektgesellschaft ist deshalb allein noch kein Beleg dafür, dass der Bestand außerhalb des Anwendungsbereichs läge.

00:07:04: Gleichzeitig wäre es falsch jeden Berliner Eigentümer so zu behandeln als trüge er das selbe unmittelbare Risiko.

00:07:12: Bei einem kleineren Bestand können eher die indirekten Effekte relevant sein – Finanzierung, Käufernachfrage und allgemeine regulatorische Unsicherheit.

00:07:22: Du musst die Zukunft der Berliner Vergesellschaftungsdebatte nicht sicher vorhersagen können.

00:07:27: Du solltest aber wissen, welche Entwicklung dein Deal verändert wie stark sie deinen Eigenkapital trifft und welchen Preis du unter diesen Bedingungen akzeptierst.