Vergesellschaftung in Berlin? Was Investoren jetzt wissen sollten

00:00:00: Im täglichen Geschäft spreche ich nicht nur mit privaten Immobilienkäufern, sondern auch sehr viel mit gewerblichen Kunden.

00:00:07: Hier habe ich immer wieder spannende Diskussionen und Erkenntnisse – und die möchte ich gerne mit euch teilen!

00:00:27: Wer professionell in Berliner Wohnimmobilien investiert schaut normalerweise auf Kaufpreise, Mieten, Finanzierungskosten und den Zustand der Gebäude.

00:00:36: Vor der Abgeordnetenhauswahl in Berlin kommt jedoch erneut ein weiterer Risikofaktor auf die Agenda, die mögliche Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände.

00:00:46: Das Thema begleitet den Berliner Immobilienmarkt bereits seit Jahren.

00:00:50: Ausgangspunkt war der Volksentscheid vor fünf Jahren – damals stimmten fast achtundfünfzig Prozent der Teilnehmenden für das Vorhaben.

00:00:58: Die zentrale Forderungen gewinnorientierte Unternehmen sollen in Berlin höchstens dreitausend Wohnungen besitzen dürfen.

00:01:05: Darüber hinausgehende Bestände könnten in Gemeindeigentum überführt werden.

00:01:10: Insgesamt wären potenziell mehr als zweihunderttausend Wohnungen betroffen.

00:01:15: Juristisch ist der häufig verwendete Begriff Enteignung allerdings nicht ganz korrekt, denn eine klassische Entegnung betrifft in der Regel ein konkretes Grundstück das Beispielsweise für eine Straße oder eine andere öffentliche Infrastruktur benötigt wird.

00:01:31: In Berlin geht es dagegen um Artikel fünfzehn des Grundgesetzes also um die Vergesellschaftung von Grund und Boden beziehungsweise von Produktionsmitteln.

00:01:40: Dabei würden nicht einzelne Grundstücke für ein bestimmtes Vorhaben entzogen, stattdessen könnten ganze Wohnungsbestände in eine Form der Gemeinwirtschaft überführt werden.

00:01:51: Für professionelle Immobilieninvestoren ist der Unterschied aber entscheidend, denn Artikel fünfzehn wurde in der Geschichte der Bundesrepublik noch nie angewendet.

00:02:01: Es gibt deshalb keine gefestigte Rechtsprechung dazu, wie eine solche Vergesellschaftung konkret ablaufen müsste.

00:02:08: Welche Unternehmen tatsächlich betroffen werden und wie hoch die Entschädigung ausfallen würde?

00:02:14: Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission kam vor drei Jahren zu dem Ergebnis dass eine Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen unter bestimmten Voraussetzungen grundsätzlich möglich sein könnte.

00:02:27: das heißt jedoch nicht dass sie automatisch rechtmäßig wäre.

00:02:31: Ein konkretes Berliner Gesetz müsste mit hoher Wahrscheinlichkeit vom Bundesverfassungsgericht geprüft werden.

00:02:38: Hinzu kommt der Widerstand aus dem Bund, die Bundesregierung hat angekündigt Vergesellschaftungen privater Mietwohnungsbestände auf Landesebene durch ein Bundesgesetz verhindern zu wollen.

00:02:49: Ob ein solches Gesetz wiederum verfassungsrechtlich Bestand hätte ist ebenfalls umstritten.

00:02:55: Man muss aber sagen, nicht jedes Berliner Investment ist unmittelbar bedroht.

00:03:00: Die politische Forderung richtet sich vor allem gegen sehr große, gewinnorientierte Wohnungsunternehmen mit Beständen von mehr als dreitausend Wohnungen in Berlin.

00:03:11: Einzelne Mehrfamilienhäuser, kleinere Portfolios und die meisten mittelständischen Bestandshalter fallen damit nicht automatisch unter das diskutierte Modell.

00:03:21: Trotzdem wirkt die Debatte auf den gesamten Markt Denn Investoren kalkulieren nicht nur bestehende Gesetze ein, sondern auch die Verlässlichkeit der zukünftigen Rahmenbedingungen.

00:03:32: Je größer die politische und rechtliche Unsicherheit, desto höher fällt normalerweise die geforderte Risikoprämie aus – das kann sich auf Kaufpreise, Rendite-Erwartungen.

00:03:45: Banken könnten große Berliner Wohnportfolios vorsichtiger bewerten, zusätzliche Sicherheiten verlangen oder bei der Beleihung konservativere Annahmen treffen.

00:03:55: Auch mögliche Käufer werden bei The Due Diligence genauer prüfen wie ein Bestand strukturiert ist welche Gesellschaften die Wohnungen halten und ob zukünftige Schwellenwerte zum Risiko werden können.

00:04:06: Besonders relevant wird das bei größeren Portfolio ankäufen.

00:04:10: Wer bereits über umfangreiche Berliner Bestände verfügt, sollte nicht nur den einzelnen Deal betrachten sondern die Gesamtzahl der Wohnungen im Konzern verbunden.

00:04:21: Entscheidend könnte am Ende sein wie der Gesetzgeber verbundene Unternehmen Tochtergesellschaften und wirtschaftlich zusammengehörende Bestände behandelt.

00:04:30: Für kleinere und mittlere Investoren kann die Entwicklung allerdings auch Chancen schaffen.

00:04:35: Wenn große Bestandshalter ihre Berlinsstrategie über Denken oder Portfolios vorsorglich verkleinern, könnten zusätzliche Objekte auf den Markt kommen.

00:04:44: Gleichzeitig könnten kleinere Käufergruppen an Bedeutung gewinnen die deutlich unter möglichen Schwellenwerten bleiben.

00:04:51: Die richtige Reaktion ist dabei weder Panik noch Ignorieren.

00:04:55: Entscheidend ist eine sauberes Szenario-Betrachtung.

00:04:59: Wie groß ist der eigene Bestand?

00:05:01: wie ist der gesellschaftsrechtlich strukturiert?

00:05:03: Welche politischen Veränderungen könnten den Exit, die Finanzierung oder die Bewertung beeinflussen?

00:05:09: Und funktioniert das Investment auch dann noch wenn Banken und Käufer zukünftig einen höheren Risikoabschlag für Berlin ansetzen.

00:05:17: Berlin bleibt ein großer und langfristig attraktiver Wohnungsmarkt.

00:05:22: Gleichzeitig zeigt die aktuelle Debatte sehr deutlich wer hier investiert muss heute nicht nur Lage Objekt- und Cashflow verstehen sondern auch das politische Umfeld.