40 Milliarden Euro unter Druck: Das Refinanzierungsjahr geht weiter

00:00:00: Im täglichen Geschäft spreche ich nicht nur mit privaten Immobilienkäufern, sondern auch sehr viel mit gewerblichen Kunden.

00:00:07: Hier habe ich immer wieder spannende Diskussionen und Erkenntnisse – und die möchte ich gerne mit euch teilen!

00:00:27: Mehr als vierzig Milliarden Euro an gewerblichen Immobilienkrediten müssen allein dieses Jahr refinanziert werden.

00:00:34: Nach Berechnungen mehrerer Institute könnte dabei eine Finanzierungslücke von gut sechs Milliarden Euro entstehen.

00:00:41: Das bedeutet nicht, dass Banken grundsätzlich keine Immobilien mehr finanzieren wollen.

00:00:47: Im Gegenteil – viele Institute möchten ihr Kreditgeschäft sogar ausweiten!

00:00:52: Sie prüfen heute allerdings deutlich genauer welche Objekte, Projekte und Unternehmen sie finanziert und zu welchen Konditionen.

00:01:00: Jedes eigentliche Problem liegt häufig in der Kombination aus höheren Zinsen gesunkenen Immobilie-Werten und niedrigeren Beleihungsausläufen.

00:01:11: Ein vereinfachtes Beispiel zeigt, wie schnell daraus eine große Lücke entstehen kann.

00:01:16: Nehmen wir eine Büroimmobilie die ursprünglich mit einhundert Millionen Euro bewertet wurde.

00:01:22: bei einem Beleihungsauslauf von fünfundsechzig Prozent stellte die Bank damals fünf und sechzig Millionen Euro Fremdkapital bereit.

00:01:30: singt der Immobilienwert anschließend um zwanzig Prozent auf achtzig Millionen Euro und finanziert die Bank heute nur noch fünfundfünfzig Prozent dieses Wertes, liegt das mögliche Darlehen nur noch bei vierundvierzig Millionen Euro.

00:01:46: Zwischen dem ursprünglichen Kredit und der neuen Finanzierung liegen damit rechnerisch einundzwanzig Millionen euro.

00:01:53: Wie groß die tatsächliche Lücke ist, hängt natürlich davon ab wie viel inzwischen getilligt wurde.

00:01:59: Das Beispiel zeigt aber sehr deutlich wo das Risiko liegt.

00:02:02: Das Objekt muss dabei nicht einmal grundsätzlich unwirtschaftlich sein.

00:02:06: Es kann stabile Mieterträge erzielen und langfristig eine Perspektive haben.

00:02:12: Trotzdem kann die Refinanzierung scheitern wenn der Eigentümer die Differenz zwischen dem auslaufenden Darlehen und der neuen Kreditsumme nicht aus eigenen Mitteln schließen kann.

00:02:22: Genau deshalb geraten inzwischen auch Unternehmen Unterdruck, deren Projekte auf dem Papier durchaus tragfähig sind.

00:02:29: Besonders betroffenen sind Projektentwickler.

00:02:31: Während der Bauphase haben sie hohe laufende Ausgaben, größere Einnahmen entstehen aber häufig erst mit dem Verkauf.

00:02:39: Gleichzeitig bleiben die Baukosten hoch, die Finanzierung ist deutlich teurer geworden und die kalkulierten Verkoffspreise lassen sich nicht immer durchsetzen.

00:02:48: Die jüngsten Insolvenzen größerer Projektentwickler zeigen, dass es dabei häufig nicht nur um die Wirtschaftlichkeit einzelner Projekte geht.

00:02:56: Entscheidend ist auch ob auf Unternehmensebene genügend freie Liquidität vorhanden ist.

00:03:02: eine projektgebundene Finanzierung kann schließlich nicht ohne weiteres genutzt werden um Liquiditätsengpässe an anderer Stelle auszugleichen Und der Druck dürfte uns noch eine Weile begleiten.

00:03:14: Zwischen zwei Tausend neunzehn und zweitausendzweiundzwanzig hat die gewerbliche Immobilienbranche in Deutschland Schätzungsweise – zweihundert-achtundzwanzig Milliarden Euro an Krediten aufgenommen.

00:03:27: Ein großer Teil dieser Finanzierungen läuft nun schrittweise aus, für zweitausendsiebenundzwanzig werden noch einmal rund zweiunddreißig Milliarden Refinanzierungsvolumen und eine mögliche Finanzierungslücke von knapp vier Milliarden Euro erwartet.

00:03:42: Für Bestandshalter und Projektentwickler heißt das nicht erst wenige Wochen vor Ablauf des Darlehens mit der Bank sprechen!

00:03:49: Eine Refinanzierung sollte heute frühzeitig vorbereitet werden.

00:03:53: Dazu gehören eine aktuelle Bewertung, belastbare Meet- und Cashflowdaten, eine realistische Planung der Anschlusskonditionen und eine klare Strategie für mögliche Finanzierungslücken.

00:04:05: Auch anstehende Investitionen, CAPEX Maßnahmen und energetische Anforderungen müssen transparent dargestellt werden.

00:04:13: Wer hier rechtzeitig handelt, schafft sich mehr Optionen.

00:04:17: Etwa durch zusätzliche Eigenmittel, Objektverkäufe, alternative Finanzierungspartner oder eine angepasste Finanzierungsstruktur.

00:04:25: Die zentrale Erkenntnis lautet deshalb – aktuell ist nicht unbedingt das Jahr in dem keine Finanzierungen mehr möglich sind.

00:04:33: Es ist aber das Jahr, indem alte Finanzierungskonzepte besonders deutlich auf die neue Realität treffen.

00:04:39: Und in diesem Markt entscheidet nicht nur die Qualität einer Immobilie.

00:04:42: entscheidend ist, ob Finanzierung, Bewertung, Cashflow und Liquidität auch unter den heutigen Bedingungen zusammenpassen.