Zwischen Kaufgelegenheiten und Schockstarre

00:00:01: Wenn man aktuell mit Investoren spricht, dann bekommt man zwei völlig unterschiedliche Einschätzung.

00:00:16: Die einen sagen endlich gibt es wieder Chancen und die anderen sagen der Markt ist jetzt komplett eingefroren.

00:00:21: Werden recht?

00:00:22: Man könnte sagen beide!

00:00:24: Denn der Wohnimmobilienmarkt, der befindet sich gerade wirklich in einer ungewöhnlichen Situation.

00:00:28: Die Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin hoch.

00:00:31: Investoren wollen grundsätzlich kaufen aber man hat steigende Finanzierungskosten und eine unsichere Preisentwicklung.

00:00:36: Man hat echt das Thema Sanierung was viel ausbremst und man hat Refinanzierungsprobleme bei vielen Marktteilnehmern die weiterhin Transaktionen massiv ausbrenzen.

00:00:45: Die gute Nachricht zuerst, die fundamentalen Daten für Wohnemobilien sind weiterhin eigentlich ganz stark.

00:00:50: Also Deutschland braucht Wohnungen in vielen Städten fehlend Wohnungen Mieten steigen Leerstände sind an sich in den meisten Regionen sehr, sehr niedrig und gleichzeitig sind Fertigstellungen seit twenty fünf zwanzig nochmal deutlich eingebrochen.

00:01:04: Interessant ist aber, dass sich auf der Angebotsseite langsam wieder Bewegungen zeigt.

00:01:08: Die Zahl der Baugenehnigung steigt leicht wieder an und es gibt einen enormen Bauüberhang von über siebenundsechzigtausend Wohnungen.

00:01:14: Also die wurden genehmigt, jetzt sind noch nicht gebaut.

00:01:17: Davon sind drehunderttausende Wohnungen tatsächlich im Bau und weitere vierhundertfünfzigtauseinwohnungen sind genehmig.

00:01:24: Da wurde auch nicht begonnen!

00:01:25: Für Investoren heißt das, auf jeden Fall ist das Wohnungsproblem einfach noch nicht gelöst.

00:01:29: Aber es gibt Potenzial, dass wieder mehr Angebot in den Markt kommt – sofern Finanzierung, Förderung und Baukosten das ihnen zulassen.

00:01:36: Das ist aber auch gleich das größte Problem!

00:01:38: Die Baustelle wird nämlich wieder teurer.

00:01:40: Seitdem früher haben steigende Energiepreise erneut Druck auf die Baukosten ausgeübt.

00:01:45: also Beton, Zement, Kunststoffe, Bitumen Diesel und Heizöl haben sich innerhalb kurzer Zeit spürbar verteuert.

00:01:52: Und viele Bauunternehmen rechnen bereits wieder mit weiteren Preissteigerungen und geben die Kosten natürlich an die Auftraggeber weiter.

00:01:58: Das klingt jetzt wie ein klassisches Bauträgerproblem, das ist es aber nicht!

00:02:02: Denn dadurch geraten viele bereits kalkulierte Projekte erneut unter Druck.

00:02:06: also Projekten, die vor sechs Monaten auf dem Papier noch funktioniert haben funktionieren heute teilweise schon nicht mehr und genau deshalb sehen wir aktuell wieder mehr Strukturierung, mehr Verkaufsdruck und natürlich auch mehr Insolvenzen im Projekt entwickeln.

00:02:19: Das größte Problem am Markt ist derzeit aber die Preisfindung, denn viele Verkäufer orientieren sich noch an Preisvorstellungen aus dem Jahresanfang.

00:02:27: Die Käufer rechnen aber mit heute den Finanzierungskosten und ganz ehrlich es ist nicht unwahrscheinlich dass sie auch noch weiter steigt.

00:02:32: dazwischen Da ist halt einfach das Gap, die Lücke und schon kleine Zinsbewegung können heute im Businessplan komplett verändern.

00:02:39: Bei vielen institutionellen Investoren reichen bereits dreißig bis vierzig Basispunkte Veränderungen bei den Finanzierungskosten aus damit so ein Deal neu kalkuliert werden muss.

00:02:49: Die Folge ist da, Transaktionen werden verschoben, Verkäufer warten, Käufer warten und viele Projekte landen erst mal wieder in der Schublade.

00:02:56: Da hat Janina noch immer eine Sache gesprochen, das sind so Mixed Approach-Modelle.

00:02:59: Die finde ich auch grundsätzlich ganz interessant, wer das noch nicht gehört hat, gerne mal in den Podcast von Freitag reinhören!

00:03:05: Aber tatsächlich ist Janina da ein gutes Stichwort denn die kümmert sich ja um die Finanzierung und da kann ich echt nur sagen, die Refinanzierungswelle kommt erst noch im.

00:03:15: Thema dass wirklich unterschätzt wird ist der sogenannte Maturity Wall.

00:03:18: Also in den Jahren XXX und XII, da laufen gewerbliche Immobilienkredite im Volumen von Hundertfünfzig Milliarden Euro aus und viele dieser Finanzierungen wurden zu Zinssätzen von unter drei Prozent abgeschlossen.

00:03:30: jetzt Ja, landet man eher bei vier, fünf oder mehr Prozent und muss refinanzieren.

00:03:35: Und da entsteht einfach Druck.

00:03:37: Denn nicht jeder Bestand trägt diese hohen Finanzierungskosten.

00:03:40: Nicht jede Projektgesellschaft kann die neue Kapitalstruktur darstellen und genau deshalb warten viele Marktteilnehmer mit weiteren Verkäufen ab und warten noch Restrukturierungen in kommenden Quartalen

00:03:49: ab.".

00:03:50: Dazu kommt und das hängt damit zusammen, die Banken finanzieren grundsätzlich noch.

00:03:53: Aber halt viel, viel selektiver.

00:03:55: also wir heute eine Finanzierung sucht der näht schnell da gibt es doch Geld aber nicht mehr für alles nicht mehr Für jeden auch mit vielen Sternchen in den Term sheets.

00:04:03: Die Banken sind einfach vorsichtiger geworden die Margen sind gestiegen die Anforderungen an Eigenkapital sind auch höher geworden bei den Banken Und besonders schwierig wird's bei komplexen Portfolios heterogen Beständen oder einfach Objekten mit größeren ESG Risiken.

00:04:16: Für Profis bedeutet das eine gute Finanzierungs-Story, die wird auch wieder zum Wettbewerbsvorteil.

00:04:21: Also man muss es wirklich transportieren können und man muss das ganze Portfolio was man hat auch transparent machen können.

00:04:26: Deshalb setzen wir da immer auf so ne Portfolieanalyse, die wir mitgeben und eine Portfoliopräsentation.

00:04:32: Das hilft halt dass man wirklich saubere Zahlen hat einen klaren Businessplan Und dann auch belastbare Exizzenarien durchrechnen und präsentieren kann.

00:04:38: Dann kommt man noch weiter in einen Kapital.

00:04:40: Wer das aber nicht kann der bekommt wirklich Probleme.

00:04:43: Ein Satz aus dem Markt, der beschreibt die Situation dann auch sehr treffend.

00:04:47: Deals finden aktuell zu Konditionen der Käufer statt nicht der Fairkäufer.

00:04:51: und das sehen wir auch überall für viele Objekte da gibt es nicht mehr als fünf Bieter.

00:04:55: oft gibt's nur noch ein vielleicht auch mal gar kein.

00:04:57: und das bedeutet Investoren mit Eigenkapital Liquidität und Finanzierungssicherheit haben aktuell einen erheblichen Verhandlungsvorteil.

00:05:04: also wenn man jetzt gesehen beim objekt was ursprünglich für drei zwanzig Millionen auf den Tisch lag der wurde jetzt zwar nochmal gesenkt Nach mehreren rülpten es um die Angebung von ca.

00:05:14: eineinhalb Millionen Euro.

00:05:20: Wenn Verkäufer unter Refinanzierungsdruck stehen oder das eh schon in die Insolvenz gehen könnten, dann werden auch diese Portfolios teilweise sehr günstig gehandelt.

00:05:31: Ein weiteres spannendes Thema bleibt Manage to Green.

00:05:33: Also die Grundidee ist ja bekannt, Bestände günstig kaufen, energetisch modernisieren, Miet- und Wertsteigerung realisieren – in der Theorie klingt das hervorragend!

00:05:41: In der Praxis ist es deutlich anspruchsvoller.

00:05:44: Dann machen wir den Nächst auch mal ein Webinar zu am ersten Siebten, wen das interessiert, einen Link packe ich hier in die Shownotes.

00:05:49: Viele Investoren unterschätzen dann nämlich Aufwand, Kosten und Zeitbedarf solcher Projekte.

00:05:54: zwischen Ankauf und dem sichtbaren wirtschaftlichen Erfolg liegen auch mal häufig drei bis fünf Jahre wenn man das nicht ordentlich durchkalkuliert.

00:06:00: Und gerade deshalb sind wir aktuell weniger kurzfristige Spekulationen und mehr langfristig orientierte Investoren.

00:06:07: Wer war über ausreichendes Kapital verfügt, unten länger ein Anlagehorizont hat, der findet hier möglicherweise die interessantesten Opportunitäten des aktuellen Zyklus.

00:06:15: Kommen jetzt aber die Schnäppchen!

00:06:17: Die Antwort lautet ja und nein.

00:06:19: Also Ja bei den vielen Segmenten, die Preise deutlich nachgegeben haben.

00:06:22: Nein weil günstige Kaufpreise allein noch kein erfolgreiches Investment Case erzeugt.

00:06:27: Entscheidend bleiben also Standort Mikrolage Objektqualität Finanzierungsfähigkeit Exit Perspektive Und viele Investoren berichten inzwischen von Kaufpreisen von deutlich unter den Höchstständen der vergangenen Jahre.

00:06:38: Und gleichzeitig fehlt oft die Sicherheit, ob sich diese Objekte nach einer Sanierung tatsächlich zu hören und Preisen wieder vor äußern lassen.

00:06:43: Es ist zwar wahrscheinlich aber auch da braucht man einfach einen längeren Atem weil die Vermarktungszeiten halt einfach dementsprechend länger sind.

00:06:51: Am Ende kommt der Markt zurück.

00:06:53: vielleicht gar nicht die richtige Frage sondern man müsste eher sagen bin ich bereit wenn er zurückkommt?

00:06:59: für den Zustand, in dem er zurückkommt und was dann wirklich gefragt ist.

00:07:02: Und da hat man jetzt die Möglichkeiten sich gut aufzustellen und ich glaube, da haben sehr viele Leute viel an Hausaufgaben zu machen damit das Ganze nicht am Ende in der Insolvenz endet.