Warum Mixed-Approach-Modelle gerade für Investoren spannend werden

00:00:00: Im täglichen Geschäft spreche ich nicht nur mit privaten Immobilienkäufern, sondern auch sehr viel mit gewerblichen Kunden.

00:00:07: Hier habe ich immer wieder spannende Diskussionen und Erkenntnisse – und die möchte ich gerne mit euch teilen!

00:00:27: Wenn wir über Wohnungsbau sprechen, dann denken viele Investoren erstmal in zwei Schubladen entweder frei finanzierter Wohnungsbaum mit maximaler Mietdynamik oder geförderte Wohnungsbau mit niedrigeren Mieten und dafür Fördermitteln.

00:00:41: Aber was wäre, wenn man beides kombiniert?

00:00:44: Genau das steckt hinter sogenannten Mixed Approach-Modellen also Projekten bei denen geförderte Wohnungen, preisgedämpfte Wohnungen und frei finanzierte Wohnungen innerhalb eines Objektes oder Quartiers miteinander kombinieren werden.

00:00:59: Und die spannende Frage lautet, kann das die Rendite verbessern?

00:01:03: Die kurze Antwort ist ja unter den richtigen Rahmenbedingungen durchaus.

00:01:08: Denn viele Investoren schauen heute nicht mehr nur auf die maximale Mietrendite sondern zunehmend auf das Verhältnis von Renditen zu Risiko.

00:01:17: Nehmen wir ein Beispiel bei einem klassischen frei finanzierten Neubau tragen sie das volle Vermarktungsrisiko, das voller Finanzierungsrisiko und das volla Mietpreisrisiko.

00:01:27: Gleichzeitig kämpfen viele Projekte aktuell mit hohen Baukosten, steigenden Anforderungen und teilweise schwieriger Vermietbarkeit bei sehr hohen Mieten.

00:01:36: Im Mixed Approach-Model sieht die Rechnung oft anders aus – ein Teil der Wohnungen wird gefördert.

00:01:42: Dafür gibt es zinsgünstige Darlehen, Tilgungszuschüsse oder direkte Fördermittel.

00:01:47: In einigen Bundesländern können öffentliche Finanzierungen einen erheblichen Teil der Gesamtinvestitionen abdecken Das teilweise mit Laufzeiten von zwanzig bis dreißig Jahren.

00:01:58: Dadurch sinkt der durchschnittliche Kapitaleinsatz des Investors, gleichzeitig bleiben andere Wohnungen frei finanziert und können marktgerecht vermietet werden.

00:02:08: das Ergebnis ist eine Mischkalkulation man verzichtet auf einen Teil des maximal möglichen Mietniveaus erhält dafür aber günstigere Finanzierungskondition höhere Planungssicherheit und häufig eine stabilere Gesamtwirtschaftlichkeit.

00:02:23: Und genau hier liegt der interessante Punkt.

00:02:26: Viele Investoren betrachten nur die Mietseite der Rechnung, wenn ein Förderdarlehen statt vier Komma fünf Prozent plötzlich nur einen Prozent kostet kann das wirtschaftlich deutlich mehr Wert sein als ein zusätzlicher Euro-Miete pro Quadratmeter.

00:02:41: Hinzu kommt ein weiterer Faktor – Nachfrage!

00:02:45: Der Markt für bezahlbaren Wohnraum wächst praktisch überall.

00:02:50: Während hochpreisige Neubauwohnungen in einigen Städten mittlerweile deutlich längere Vermarktungszeiten haben, bleibt die Nachfrage nach preisgedämpften Wohnungen extrem hoch.

00:03:01: Das reduziert Leerstandsrisiken und sorgt für sehr stabile Cash Flows – genau deshalb verändert sich aktuell auch der Investmentansatz vieler institutioneller Anleger.

00:03:12: Früher wurden solche Projekte häufig entwickelt, zehn Jahre gehalten und anschließend verkauft.

00:03:17: Heute werden sie zunehmend als langfristige Bestandsinvestments betrachtet.

00:03:22: Das Ziel ist nicht mehr der schnelle Exit, sondern ein möglichst stabiler planbarer Cashflow über viele Jahre.

00:03:29: Für Bayern Hold Investoren kann das besonders spannend sein – denn am Ende zählt nicht nur die höchste theoretische Rendite auf dem Papier, sondern die Rendite, die tatsächlich über viele Jahr zuverlässig erwirtschaftet wird!

00:03:43: Mixed Approach-Modelle sind kein Wundermittel und funktionieren nicht an jedem Standort.

00:03:48: Aber sie können durch die Kombination aus Fördermitteln günstiger Finanzierung, steuerlichen Vorteilen und dauerhaft hoher Nachfrage ein deutlich attraktiveres Renditerisikoprofil erzeugen als viele klassische Neubauprojekte.