Neues GEG 2026: Was der Entwurf für Immobilieninvestoren wirklich bedeutet

00:00:01: Das Gebäude-Energie-Gesetz, oder besser gesagt das zukünftige Gebäuden-Monalisierung des Gesetzes nimmt langsam konkrete Formen an.

00:00:18: Seit der letzten Woche liegt jetzt offiziell der Gesetzentwurf zur Überarbeitung des bisherigen Heizungsgesetzes vor – so wurde es ja oft genannt.

00:00:25: Politisch ist das Ganze spannend für immobilien Investoren aber v.a.

00:00:28: wirtschaftlich relevant!

00:00:29: Der Entwurf zeigt ziemlich klar, die Bundesregierung entfernt sich von sterren Verboten und geht stärker in Richtung wirtschaftlicher Steuerung.

00:00:36: Die viel diskutierte sixty-fünf Prozent Regel für erneuerbare Energien beim Heizungstausch soll in der bisherigen Form wegfallen.

00:00:42: Stattdessen bleiben künftig deutlich mehr Heizungsarten erlaubt, darunter auch klassische Gas- und Ölheizungen, Hybridlösungen, Biomasse, Wärmepumpen und Wärmenitze.

00:00:52: Auf den ersten Blick wirkt das wie eine Entschärfung.

00:00:55: Für Bestandshaltern ist aber wichtig zu verstehen, fossile Heizsorgen wären jetzt nicht wirklich wieder durch die Hintertürsalon fähig sondern langfristig wirtschaftlich unter Druck gesetzt.

00:01:04: Genau dafür kommt auch die sogenannte Biotrippe ins Spiel.

00:01:08: Wer hier zukünftig neue Gas- oder Ölheizungen einbaut, muss schrittweise steigende Anteile von Biomittern, Bioöl und Wasserstoff einsetzen.

00:01:15: Ab zwanzigneunzwanzig mindestens zehn Prozent ab zwanzichdreißig, mindestens fünfzehn Prozent ab zweizigfünfunddreißig bereits dreißig Prozent UND ab zwansichvierzig dann sechzig Prozent.

00:01:26: Das bedeutet die Investitionsentscheidung bleibt zwar freier Die laufenden Betriebskosten und die regulatorischen Anforderungen steigen aber perspektivisch weiter deutlich an.

00:01:35: Relevant ist das natürlich für uns als professionelle Investoren, vor allem wenn man mal drauf schaut wie dann künftig die Kosten verteilt werden.

00:01:43: Wer nämlich sich jetzt für eine neue Gas- oder Öleizung entscheidet, sollen Teil der Zusatzkosten selbst tragen müssen.

00:01:48: Konkret geht es um die Hälfte der CO² Kosten, Netzentgelte und mehr Kosten für die vorgeschriebenen Bioanteilen.

00:01:55: Damit verschiebt sich ein Teil des regulatorischen Risikos wieder zurück zum Eigentümer – ich möchte das ehrlich gesagt in der Cashflow Rechnung weniger gerne modellieren.

00:02:04: Spannend ist aber außerdem dass gestrichen werden soll!

00:02:06: Die bisherige Verknüpfung mit der kommunalen Wärmeplanung, die entfällt komplett.

00:02:10: Auch die verpflichtende Beratungen beim Einbau fossiler Heizung soll wegfallen.

00:02:14: Genau das könnte in den kommenden Jahren aber auch zur Fehlentscheidung führen vor allem bei Eigentümern, die die langfristige Kostenentwicklung unterschätzen.

00:02:20: Für professionelle Investoren bedeutet der Entwurf auf v.a.

00:02:23: eines – die Richtung bleibt trotz der politischen Entschärfung eigentlich eindeutig.

00:02:27: Energieeffizienz wird weiterhin massiver werttreiber bleiben.

00:02:30: sieht man ehrlich gesagt ja auch schon bei den Banken und bei den Finanzierungen dass es immer Häufiger ein Thema ist, denn Gebäude mit schlechter Effizienzklasse die geraten Perspektive von allen Seiten unter Druck.

00:02:40: Ich habe höhere Betriebskosten, ich habe steigende regulatorische Anforderungen und ich hab auch kritischere Finanzierungsbedingungen.

00:02:46: Gleichzeitig hat man da natürlich auch Chancen.

00:02:49: Technologieoffene Regeln schaffen wieder mehr Spielraum für individuelle Strategien im Bestand.

00:02:53: Entscheidend wird aber künftig weniger die einzelne Heizungsart sein sondern die Frage wie wirtschaftlich finanzierbar und langfristig tragfähig im Gebäude aufgestellt ist.

00:03:03: Und genau deshalb bleibt das Thema energetische Modernisierung für Investoren nicht nur ein ESG-Thema, sondern zunehmend ein Thema von Cash Flow Finanzierung und Exit Fähigkeit.