Mietmarkt im Reality-Check: Warum steigende Mieten kein Selbstläufer mehr sind

00:00:01: Wenn du dir gerade den Mietenmarkt anschaust, dann hast du wahrscheinlich das Gefühl die Mieten explodieren doch gerade überall.

00:00:16: Jedenfalls ist ja das oft was transportiert wird in den Medien.

00:00:19: Genau das aber spannend denn die aktuellen Zahlen vom Kieler Institut für Weltwirtschaft zeigen eigentlich ein anderes Bild.

00:00:26: Im ersten Quartal, die Angebotsmieten im Schnitt nur um Null, fünf Prozent zum Vorquartal gestiegen und um zwei, neun Prozent im Jahresvergleich.

00:00:35: Das ist tatsächlich die niedrigste Wachstumsrate seit Ende zwanzig einen Zwanzig.

00:00:40: Und jetzt kommt der entscheidende Punkt für uns als Investoren.

00:00:42: Inflationsbereinigt sind die Mieten sogar leicht gefallen also real minus Null Komma eins Prozent.

00:00:48: Es heißt also übersetzt Die Mieten wachsen aktuell nicht schneller als die allgemeine Teuerung teilweise sogar langsamer.

00:00:55: Was bedeutet das aber jetzt für die Strategie?

00:00:57: Erstens, die Story Mietsteigerung rettet jede Kalkulation wird gerade etwas schwächer.

00:01:02: Wenn du heute einkaufst dann musst du stärker über die Ausgangsrendite kommen nicht über zukünftige Mietfantasien zumindest nicht wenn du keine Möglichkeiten hast es über eine Entwicklungsstory zu kompensieren.

00:01:13: Zweitens, der Markt ist extrem fragmentiert.

00:01:16: Wenn man sich die Städte mal anschaut da liegt Hamburg zum Beispiel bei plus ein Prozent im Quartal also deutlich über dem Schnitt, Düsseldorf sogar bei plus einen Prozent neun.

00:01:25: aber Berlin zum Beispiel minus eins Prozent acht Prozent.

00:01:29: das heißt wir sprechen hier nicht von einem homo geben markt sondern von sehr lokalen Entwicklungen.

00:01:33: und genau darin liegt natürlich wieder die Chance.

00:01:35: Nicht der deutsche Mark den Anführungszeichen entscheidet über deine Rendite sondern die Mikrolage.

00:01:41: Drittens, und das war wahrscheinlich der spannendste Punkt.

00:01:44: Das Angebot verändert sich strukturell.

00:01:46: Klassische Mietangebote gehen zurück.

00:01:48: Seit twenty-fünfzehn haben wir ein Minus von zweiundzwanzig Prozent.

00:01:51: Gleichzeitig steigen möblierte Wohnungen massiv an teilweise einen Plus von zweieinhalb Prozent.

00:01:57: Das bedeutet nicht unbedingt dass es plötzlich viel mehr Wohnung gibt sondern das Geschäftsmodell verschiebt sich eben hin zu flexibleren oft teureren Mietformen.

00:02:05: Und da wird natürlich wieder interessant.

00:02:07: viele interpretieren das als mehr Konkurrenz durch möbliertes Wohnen.

00:02:11: Ich würde eher sagen, es zeigt wo Zahlungsbereitschaft im Markt liegt.

00:02:14: Denn mobilierte Wohnungen liegen mittlerweile bei rund sieben zwanzig Euro pro Quadratmeter.

00:02:18: im Schnitt werden klassische Mieten deutlich darunter liegen.

00:02:21: aber Vorsicht hier kommt natürlich eine regulatorische Komponente rein.

00:02:24: der deutsche Mieterbund der fordert bereits strenge Regeln für genau dieses Segment.

00:02:28: das macht auch schon ein bisschen länger.

00:02:30: wenn die kommen kann sich das Geschäftsmodell natürlich schnell ändern und wenn man Wohnung gekauft hat nur im Hinblick auf diese Möglichkeit dazu zu nutzen dann wird's natürlich wieder schwieriger.

00:02:40: Wenn du heute investierst, dann brauchst du also drei Dinge.

00:02:43: Erstens saubere ist Miete die heute schon trägt, zweitens klares Verständnis wo sich dein konkreter Markt hin entwickelt und nicht nur Headline zahlen.

00:02:51: und drittens das wirft was unterschätzt ein aktiver Wertsteigerungsplan denn wenn die Mieten nicht mehr automatisch steigen dann kommt der Rendite eigentlich nur aus zwei Quellen Optimierung im Bestand und der strategischen Weiterentwicklung zum Beispiel über Modernisierung oder Positionierung.

00:03:05: und dass auch Sanierung natürlich eine riesen Riesenthema nicht nur wegen der Regulierung, sondern weil du damit eben aktiv in die Wirtschaftlichkeit eingreifen kannst.

00:03:13: Während der Markt stagniert hast du hier noch einen echten Hebel.

00:03:17: Der Mietmarkt wächst also noch aber eben deutlich langsamer real teilweise gar nicht mehr.

00:03:22: und wie jetzt investiert der Gewinn nicht mehr über Abwarten und Miete steigt schon, sondern eben über Strategie.

00:03:27: und genau das trennt die guten Deals von den Mittelnmäßigen.